TRẢ LẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ SAU 8 NĂM CHỜ ĐỢI: BÀI HỌC VỀ NÚT THẮT ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM

Trong báo cáo mới nhất của UBND TP.HCM về tình hình kinh tế – xã hội, đã có những số liệu gây bất ngờ về nguồn thu ngân sách từ đất đai. Chỉ trong vòng 6 tháng, thành phố đã thu về hơn 65.319 tỉ đồng từ đất đai, chủ yếu nhờ các dự án đã được duyệt giá đất cụ thể.

Trong số các dự án này, dự án Eco Smart City với số tiền 16.190 tỉ đồng đã gây chú ý đặc biệt. Chủ đầu tư là Công ty TNHH Lotte Properties HCMC thuộc Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) đã gửi văn bản xin trả lại dự án vào cuối tháng 8.2025. Lý do chính là dự án được giao đất từ năm 2017, đến nay mới được định giá đất, và số tiền sử dụng đất phải nộp đã tăng lên đáng kể, khiến doanh nghiệp không thể tiếp tục thực hiện. Ngoài ra, dự án còn bị kéo dài 8 năm do vướng mắc trong thanh tra tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, cùng khoản phạt chậm nộp 5,4% mỗi năm theo quy định mới trong Nghị định 103/2024.

Tổng giám đốc Lotte Properties HCMC, ông Jun Sung Ho, cho biết trong văn bản gửi UBND TP.HCM, công ty không thể tiếp tục triển khai dự án cũng như thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, đề nghị chấm dứt hợp đồng và hoàn trả các quyết định giao đất, cho thuê đã ký kết. Ông mong muốn thủ tục chấm dứt hợp đồng diễn ra thuận lợi, đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan.

Không chỉ riêng dự án của Lotte, UBND TP.HCM còn gửi báo cáo kiến nghị chính phủ tháo gỡ vướng mắc cho khoảng 100 dự án khác đã tồn đọng nhiều năm do tắc nghẽn trong việc định giá đất. Các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản cũng lên tiếng xác nhận tình trạng này. Một lãnh đạo doanh nghiệp tại TP.HCM than thở: dự án được giao đất từ năm 2017 nhưng đến nay mới được định giá, khiến tiền sử dụng đất tăng quá mức, thiệt hại lớn cho doanh nghiệp. Ông nhấn mạnh rằng, việc chậm trễ định giá đất do cơ quan chức năng gây ra nhưng doanh nghiệp lại bị phạt, là một bất cập rõ ràng.

Làm rõ vấn đề này, TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Hùng Vương (TP.HCM), nhận định: Việc Lotte xin trả lại dự án là câu chuyện phản ánh sâu sắc hơn, đó chính là nút thắt lớn nhất của môi trường đầu tư đô thị tại Việt Nam. Hiện tại, các luật liên quan về đất đai, đầu tư, đấu thầu còn nhiều điểm giao cắt thiếu đồng bộ, khiến việc định giá đất trở nên phức tạp, khó quyết định và dễ dẫn đến tranh cãi pháp lý. Các phương pháp định giá khác nhau như thặng dư, so sánh, chi phí, thu nhập đều có thể áp dụng, nhưng không có chuẩn mực rõ ràng, dẫn tới sự thiếu nhất quán và gây tâm lý lo lắng trong quá trình thẩm định.

Gần đây, TP.HCM đã đề xuất áp dụng bảng giá đất nhân hệ số K nhằm xử lý các dự án tồn đọng từ năm 2005 đến 2014. Tuy nhiên, TS Trần Việt Anh cảnh báo rằng, đây chỉ là giải pháp tạm thời, chưa thể giải quyết tận gốc rễ vấn đề. Ông kêu gọi xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất minh bạch, cập nhật theo thị trường, thành lập cơ quan định giá đất độc lập để tránh hiện tượng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”. Đồng thời, cần chia sẻ rủi ro với doanh nghiệp, như cơ chế nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ hoặc điều chỉnh phù hợp với biến động thị trường để nâng cao tính minh bạch và công bằng.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, bổ sung thêm rằng các đơn vị thẩm định giá thường không chính xác về giá trị đất đai do thiếu thông tin khảo sát phù hợp và tâm lý sợ sai khiến kết quả định giá cao bất thường. Điều này dẫn tới hiện tượng phải nộp số tiền thuế quá lớn, gây khó khăn cho doanh nghiệp sau nhiều năm chờ đợi.

Ông đề xuất doanh nghiệp tự khai, tự nộp và tự chịu trách nhiệm trong việc xác định và nộp thuế, dựa trên pháp luật hiện hành. Khi cơ quan thuế quyết toán, nếu có dư, doanh nghiệp có thể trừ vào các nghĩa vụ khác, nếu thiếu, nộp bổ sung. Cách làm này giúp giảm thiểu rủi ro và hạn chế tình trạng treo dự án kéo dài, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp và môi trường đầu tư nói chung.

Việc để doanh nghiệp tự khai, tự nộp tiền sử dụng đất phù hợp với tinh thần của Nghị quyết 68/2025, giúp rút ngắn thời gian và hạn chế sự nhầm lẫn trong thẩm định. Tránh để các dự án bị kéo dài hàng chục năm, dẫn tới phát sinh chi phí gấp nhiều lần, gây tâm lý bất ổn trong cộng đồng doanh nghiệp do các chính sách và quy định thay đổi liên tục.

Đây là bài học quan trọng trong việc xây dựng cơ chế quản lý đất đai minh bạch và hiệu quả, để Việt Nam mở ra cơ hội thu hút đầu tư bền vững hơn trong tương lai.