BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHIẾC GƯƠNG THUẾ: ĐƯỜNG HƯỚNG MỚI CÓ THẬT SỰ CÔNG BẰNG VÀ HIỆU QUẢ?

Thị trường bất động sản đang đối mặt với những biến động lớn khi Bộ Tài chính đề xuất áp dụng chính sách thuế mới, trong đó tiến tới thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ hoạt động chuyển nhượng BĐS và chứng khoán với mức thuế suất lên đến 20%. Các đề xuất này gây ra tranh luận gay gắt từ giới chuyên môn và người dân, về khả năng ảnh hưởng tới thanh khoản cũng như tính công bằng của chính sách.

Theo luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT Law Firm, điểm mới của lần đề xuất này là việc thay thế mức thu lệ phí 2% bằng thuế phân tầng theo thời gian nắm giữ. Tư duy này phản ánh rõ hướng hạn chế hành vi đầu cơ, khi mức thuế cao hơn với các hành động lướt sóng, thấp hơn đối với người sở hữu dài hạn. Tuy nhiên, ông cảnh báo rằng cách quy định dựa trên thời gian nắm giữ có thể dẫn đến những rủi ro không lường trước như các trường hợp bán nhà do hoàn cảnh cá nhân như ly hôn, bệnh tật, mà vẫn bị đánh thuế cao như người đầu cơ chuyên nghiệp.

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng Trường ĐH Hùng Vương, cũng nhận định rằng việc áp dụng ngay mức thuế 20% hoặc 10% đối với BĐS có thời gian nắm giữ dưới 2 năm có thể gây sốc cho thị trường, làm giảm thanh khoản và thị trường sẽ rơi vào trạng thái hoang mang. Đặc biệt, quy định thu thuế 2% đối với các khoản thừa kế lại bị xem là thiếu hợp lý, bởi các nước khác như Mỹ cũng không đánh thuế TNCN khi thừa kế đất đai hay tài sản từ ông bà, cha mẹ rồi mới bán đi mới phải nộp thuế.

Trong lĩnh vực chứng khoán, Bộ Tài chính cũng đề xuất mức thuế 20% trên lãi thực tế, tức là trên phần lãi khi bán chứng khoán, hoặc 0,1% trên giá bán nếu không xác định được giá mua và chi phí liên quan. Ông Huỳnh Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty VikkiBankS, cho biết hiện dữ liệu của các nhà đầu tư đều minh bạch, hoàn toàn có thể xác định lãi lỗ cuối năm để tính thuế phù hợp, giúp hạn chế việc lách luật và nâng cao hiệu quả thu ngân sách.

Trong các phân tích và ý kiến của chuyên gia, các vấn đề về mức thuế quá cao đối với các trường hợp nắm giữ dưới 2 năm, cũng như cách thức định giá và xử lý các trường hợp thừa kế, đều được đặt ra. Luật sư Trương Anh Tú đề xuất các giải pháp như đánh thuế theo tần suất giao dịch, thuế cao hơn với các bất động sản thứ 3 trở lên, hoặc thuế theo loại tài sản và khu vực sốt ảo nhằm hạn chế đầu cơ và thị trường ảo. Ngoài ra, đề xuất về thuế lũy tiến theo biên độ lợi nhuận, cùng với kế hoạch xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, nhằm minh bạch hóa và giảm thiểu những gian lận trong giao dịch.

Chuyên gia Trần Xoa cho rằng mức thuế 10% trên giá bán đối với các cá nhân sở hữu BĐS dưới 2 năm là quá cao, và đề xuất cần có cơ chế đánh thuế phù hợp với số lượng bất động sản sở hữu. Bà nhấn mạnh rằng chính sách cần không chỉ dựa trên mức thu mà còn dựa trên sự công bằng và minh bạch, phù hợp với bối cảnh kinh tế và văn hóa Việt Nam. Một chính sách thuế hiệu quả không nằm ở tỷ lệ thu cao hay thấp, mà ở sự tin tưởng của người dân, niềm tin vào tính minh bạch của hệ thống.

Bộ Tài chính cũng đã có những phản hồi rõ ràng về đề xuất thuế trong lĩnh vực bất động sản, khẳng định rằng mức thu 2% đang áp dụng là phù hợp với thực tế, và việc nâng mức này lên 20% cần phải có lộ trình phù hợp, đảm bảo công bằng và khả thi trong thực tế. Các chính sách thuế mới dự kiến sẽ góp phần hạn chế các hành vi đầu cơ, nâng cao tính minh bạch và công bằng trong hoạt động chuyển nhượng tài sản, đồng thời tạo cơ sở cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và chứng khoán trong tương lai.