TĂNG GIÁ NHÀ DO CHỦ YẾU LÀ HÀNG CAO CẤP VẪN LÀ MỐI LO NGHIỞNG ĐẦU NĂM MỚI

Chưa đầy một năm sau khi TP.HCM và Bình Dương công bố các dự án đất đai trong khuôn khổ Nghị quyết 171/2024 của Quốc hội, thị trường bất động sản vẫn duy trì xu hướng tăng giá. Trong bối cảnh nguồn cung còn hạn chế, các chuyên gia cảnh báo rằng phân khúc cao cấp đang chi phối giá trị, khiến nhiều người lo lắng về khả năng tiếp cận nhà ở hợp túi tiền.

NHIỀU DỰ ÁN ĐƯỢC KHAI THÁC, GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VẪN CAO

Tháng 6.2025, HĐND tỉnh Bình Dương đã phê duyệt danh mục 201 khu đất, diện tích gần 1.000 ha, dự kiến thực hiện các dự án thí điểm. Trong khi đó, UBND TP.HCM đã xác định 54 trong số 74 khu đất đủ điều kiện pháp lý để trình Hội đồng, dự kiến chậm nhất đến cuối năm 2025 sẽ bổ sung phần còn lại. Các dự án này mở ra cơ hội tăng nguồn cung cho thị trường, hỗ trợ giảm áp lực giá nhà, đặc biệt nếu tập trung vào phân khúc trung bình và nhà xã hội. Tuy nhiên, quá trình triển khai còn phụ thuộc nhiều vào thủ tục pháp lý, tiến độ giải phóng mặt bằng, và chi phí xây dựng còn tăng khiến giá bán khó giảm.

Giá căn hộ cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM liên tục duy trì mức cao, thậm chí tăng trong 9 tháng đầu năm 2025. Giá sơ cấp tại Hà Nội đạt trung bình 70-80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý đầu năm và 33% so với cùng kỳ 2024. Tương tự, TP.HCM ghi nhận giá trung bình quanh 75 triệu đồng/m2, tăng 36% so với năm trước. Các dự án cao cấp, có mức giá từ 150 triệu đồng/m2 trở lên, đang phổ biến, phản ánh rõ ràng xu hướng đầu tư và sinh lời chứ không phải nhu cầu thực của người dân.

Nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và trung cấp, trong khi các phân khúc phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân chưa đủ, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà dành cho công nhân khu công nghiệp. Chủ yếu giá trị giao dịch vẫn nằm trong tay nhóm nhà đầu tư, người tích trữ hoặc đầu cơ chờ lời. Kết quả là mặt bằng giá vẫn còn cao hơn nhiều so với thu nhập bình quân của số đông, gây ra sự mất cân đối lớn trên thị trường.

CƠ HỘI TĂNG NGUỒN CUNG ĐỂ KIỀM GIÁ?

Các chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản nhận định rằng trong dài hạn, việc mở rộng quỹ đất dự án là một hướng đi tích cực để tăng nguồn cung, giảm áp lực tăng giá. Các dự án mới, nếu hướng vào phân khúc nhà phố trung bình và nhà xã hội, có thể giúp thị trường cân đối hơn. Chính quyền cần thúc đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, giảm thủ tục pháp lý và kiểm soát chi phí đầu vào để các dự án thực sự sớm đi vào hoạt động.

TS Phạm Viết Thuận – Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM – nhấn mạnh rằng, mặc dù nguồn cung mới có thể giảm phần nào mức tăng giá, nhưng nếu phân khúc cao cấp vẫn chiếm đa số thì giá vẫn khó lòng xuống thấp. Muốn kiểm soát giá một cách căn bản, cần điều chỉnh các yếu tố như giá đất trong bảng giá, phí vật liệu, đồng thời mở rộng hỗ trợ nhà ở xã hội và đánh thuế các tài sản sở hữu nhiều hơn để hạn chế hiện tượng đầu cơ.

NHU CẦU ĐẦU TƯ VÀ ĐẦU CƠ GÂY ÁP LỰC GIÁ

Theo TS Phạm Viết Thuận, phần lớn người mua nhà giá cao hiện nay đều đã có nhà, chủ yếu để đầu cơ, trữ hoặc như một kênh trú ẩn an toàn. Người có nhu cầu thực về nhà xã hội vẫn rất ít, phần lớn nằm trong tay nhóm người có thu nhập trung bình hoặc cao. Để giảm giá nhà một cách bền vững, nhà nước phải sử dụng nhiều công cụ điều tiết thị trường như kiểm soát giá đất, giá vật liệu, mở rộng nhà ở xã hội, và đánh thuế các dự án bỏ hoang hoặc sở hữu nhiều bất động sản để hạn chế hoạt động đầu cơ.

TS Thuận cũng cảnh báo, hiện tượng đầu cơ trục lợi khiến giá nhà cao hơn nhiều so với khả năng chi trả của phần lớn người dân. Sự thiếu kiểm soát dẫn đến những vấn đề lớn về cân đối cung – cầu và khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp. Theo ông, chỉ khi có các chính sách quản lý chặt chẽ và hỗ trợ phù hợp, thị trường mới có thể phát triển bền vững và kiểm soát được đà tăng giá lâu dài.