BÁN NHÀ GÍA CAO, THUẾ TỚI 1 TỈ LÀ KHÔNG THỂ PHÙ HỢP HƠN?

Trong dự thảo luật Thuế thu nhập cá nhân đang lấy ý kiến dư luận, Bộ Tài chính đề xuất một phương án tính thuế chuyển nhượng bất động sản gây tranh cãi lớn về độ hợp lý và khả thi. Cách tiếp cận này hướng tới việc xác định thuế dựa trên giá bán của bất động sản, thay vì các công thức truyền thống dựa trên giá mua và chi phí hợp lý. Cụ thể, thuế sẽ được tính bằng giá bán nhân với mức thuế suất tương ứng theo thời gian sở hữu, dao động từ 10% cho dưới 2 năm sở hữu xuống còn 2% nếu giữ đất trên 10 năm. Trường hợp không xác định được giá mua và các khoản chi phí, thuế sẽ được tính dựa trên giá bán nhân với các mức thuế suất đã đề ra.

Chuyên gia Nguyễn Văn Được, Ủy viên thường trực Hội Tư vấn thuế Việt Nam, đánh giá rằng phương án này khá hợp lý trong việc hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, bong bóng Thị trường. Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo về khả năng lệch bản chất thuế thu nhập, vì cách tính này có thể khiến giá bán bị đẩy lên cao hơn thực tế, làm lợi ích không rõ ràng cho thị trường.

Chuyên gia thuế Nguyễn Ngọc Tú cho biết, trong thực tế, hầu hết các giao dịch sẽ áp dụng tính thuế dựa trên giá bán, do việc xác định giá mua và chi phí liên quan gặp nhiều khó khăn. Ông đặc biệt nhấn mạnh, nếu sở hữu bất động sản dưới hai năm, mức thuế dự kiến có thể đến 10%, là mức cao và có thể gây tác dụng ngược, đẩy giá nhà lên cao hơn do các bên muốn tránh thuế.

Các ý kiến đều đồng tình rằng việc áp dụng thuế dựa trên giá bán, trong khi dễ gây ra những phản ứng không mong muốn từ thị trường, cần có cơ chế chuyển tiếp linh hoạt để đảm bảo tính công bằng với các trường hợp mua bán cũ hoặc mua bán qua trung gian.

Ông Được đề xuất, bên cạnh mức thuế theo thời gian sở hữu, cần có thêm các phương án như nộp thuế theo tỷ lệ cố định dựa trên giá bán, giúp người dân dễ dàng thực hiện và giảm thiểu gian lận trong khai báo giá trị giao dịch. Đồng thời, ông cũng nhấn mạnh, hệ thống thuế lũy tiến hiện hành của Luật Thuế thu nhập cá nhân những năm qua đã thiết kế hợp lý, không vượt quá mức 35%, và giả định quy đổi sang doanh thu thì mức thuế này chỉ còn khoảng 3,5%. Chính vì vậy, những đề xuất về mức thuế cao trong chuyển nhượng bất động sản cần xem xét, cân nhắc kỹ lưỡng để không gây tác dụng phụ tiêu cực lên thị trường nhà đất.

Một vấn đề lớn khác được đưa ra là việc chứng minh giá mua và các chi phí hợp lý khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là các giao dịch cũ, dễ dẫn đến tình trạng khai báo giá thấp nhằm trốn thuế. Ông Được khuyến nghị, cần có cơ chế chuyển tiếp linh hoạt, cho phép người dân chọn phương pháp nộp thuế phù hợp, ví dụ như tính theo tỷ lệ phần trăm cố định dựa trên giá bán hoặc theo thời gian sở hữu, nhằm bảo đảm công bằng và hỗ trợ những người có nhu cầu thực sự. Ông cũng đề xuất, các mức thuế theo thời gian sở hữu như 15%, 17%, và 20% tương ứng cho các khoảng thời gian khác nhau, để khuyến khích sở hữu lâu dài và hạn chế đầu cơ.

Việc xây dựng chính sách thuế phù hợp đòi hỏi phải cân nhắc kỹ lưỡng giữa mục tiêu hạn chế đầu cơ, giữ giá bất động sản ổn định, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân và tránh gây tác động tiêu cực đến thị trường. Các chuyên gia đều chung nhận định rằng, việc đặt ra các mức thuế phù hợp với thực tế thị trường và lối đi linh hoạt trong thực thi sẽ góp phần duy trì sự cân bằng và phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong tương lai.